ORDFORKLARING

Når du køber en ejerbolig, vil sælgers gamle lån blive slettet fra tingbogen. Sælgers bank er i den forbindelse forpligtet til at gemme tinglysningsafgiften, så du eller en senere ejer, der optager nye lån, kan genbruge afgiften. Dermed sparer en køber tinglysningsafgift på sine egen lån, når købers bank tinglyser pant i ejerboligen. Den tekniske måde sælgers bank gemmer afgiften på (også kaldet afgiftsparkering) er at oprette et afgiftspantebrev, som tinglyses på ejerboligen. Hvis du ser et afgiftspantebrev i tingbogen, er det således ikke et gældsbrev eller et lån. Det er blot en reservation af en tinglysningsafgift, som du eller en fremtidig køber kan benytte til at spare tinglysningsafgift ved optagelse af nye lån i ejerboligen.

Hvis du som køber låner en del af købesummen af fx dine forældre, laver man normalt et gældsbrev, som angiver, at du skylder långiver beløbet. Det har to formål. Dels kan du dokumentere overfor SKAT, at du har lånt pengene og at der ikke er tale om en afgiftspligtig gave. Dels giver det långiver mulighed for at kræve lånet tilbagebetalt. Et sådan anfordringlån mellem nærtstående er typisk rente- og afdragsfrit. Långiver kan til enhver tid kræve pengene retur.

Et anfordringslån kan også benyttes i den situation, hvor du køber boligen sammen med din samlever, og den ene af jer indskyder et større beløb end den anden. Så opretter vi et gældsbrev mellem jer indbyrdes, hvilket sikre, at den der har indskudt mest, kan få sit merindksud retur, hvis I fx sælger boligen igen.

Inden en bolighandel er endelig, vil der i købsaftalen ofte være nogle betingelser, som skal opfyldes eller afklares. Både køber og sælger kan have betingelser. For køber kan handlen fx være betinget af, at køber får solgt sin egen bolig først. Handlen er fra købers side generelt betinget af købers banks og boligadvokats godkendelse. Fra sælgers side kan handlen fx være betinget af, at sælger opnår endelig handel på sin nye bolig. En bolighandel er en “Betinget handel” indtil alt er afklaret. Der kan dog ikke fremsættes nye betingelser løbende. Det er kun de betingelser, som er aftalt i købsaftalen og de eventuelle krav, som er fremsat inden udløbet af advokat- og bankforbeholdsfristerne, som er gældende.

En boligadvokat er en advokat, som har specialiceret sig i retsområdet fast ejendom og har indgående viden om køb og salg af boliger.

En boligadvokat har ligesom alle andre advokater en 5-årig universitetsuddannelse som Cand. jur. og efterfølgende gennemført den 3-årige advokatuddannelse i Danmark.

Retsområdet omfatter udover køb og salg en række praktiske færdigheder og viden relateret til boliger. Herunder tinglysning, forsikring, lejeforhold, ejerforeninger og andelsbeholdforeninger, finansiering, pant, markedsforhold og offentlig retlige forhold med betydning for ejere af fast ejendom.

En boligadvokat yder uafhængig rådgivning og er underlagt Advokatsamfundets regler og standarder for advokatrådgivning. 

I de fleste ejerforeninger og i nogle grundejerforeninger er det et krav fra foreningen, at ejerne tinglyser et ejerpantebrev i deres bolig, som giver foreningen en panteret til sikkerhed for ejernes betaling af fællesudgifterne. Ved et ejerskifte, skal købers navn registreres som ny debitor. Det sker via en seperat tinglysningsekspedition, som kaldes “debitorskifte”. Ejerpantebrevet, der ligger til sikkerhed for foreningen, er ikke en gæld eller et lån, som køber skal overtage. Det er udelukkende en panteret, som købers øvrige panthavere skal respektere.

Den dag, hvor du få nøglerne til din nye ejerbolig, kaldes dispositionsdagen. På dispositionsdagen har du rådighed over boligen. Som udgangspunkt er dispositionsdagen den samme dag som overtagelsesdagen. Altså den dato der er anført som overtagelsesdato i skødet. Men i nogle tilfælde har køber og sælger aftalt, at køber kan få nøglerne før overtagelsen, hvorfor dispositionsdagen kan ligge før overtagelsesdagen. Inden der gives en køber disposition over boligen, skal der være tinglyst skøde og købesum samt handelsomkostninger skal være betalt. Alle relevante forsikringer skal også være tegnet af køber.

Sælger har en lovbestemt ret til at fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler på bygningen. Hvis sælger vælger det, har køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Sælger fremlægger et tilbud på ejerskifteforsikring samt el- og tilstandsrapport, som ejerskifteforsikringen er baseret på. Samtidigt tilbyder sælger at betale 50 % af præmien på det billigste fremlagte tilbud. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler på bygningen. Hvis du som køber vil tegne ejerskifteforsikring, skal det ske, inden du får disposition over boligen. Du vælger selv forsikringsselskab. Du behøver ikke vælge sælgers fremlagte tilbud. Det er sjældent, at sælger benytter den lovbestemte ordning ved ejerlejlighedssalg. Der kan køber derfor ikke tegne ejerskifteforsikring. Men nogle forsikringsselskaber tilbyder en forsikring, som dækker udlovlig el og vvs i ejerlejligheder, som man kan tegne i stedet for.

Det er lovpligtigt at have et energimærke, når en bolig sælges. Det er sælger, som har ansvaret for at indhente energimærket og fremlægge det til køber i en bolighandel.

Sommerhuse behøver dog ikke have energimærke.

Energimærket angiver, eller giver en indikation af, hvor meget el og varme huset bruger. Karakterskalaen går fra A til G, hvor A er den bedste karakter.

Den væsentligste faktor for energimærket er boligens isolering og opvarmningskilde. Ofte er nye huse langt bedre isoleret end ældre huse.

Energimærket indeholder nogle forslag til renovering, som kan give ejeren besparelser på el og varme. Du skal dog være opmærksom på, at energimærker er gyldige i op til 10 år. Så hvis energimærket har nogle år på bagen, er det ikke sikkert, at priser og dermed de angivne besparelser i energimærket stemmer overens med de faktiske priser.

Der findes firmaer, som tilbyder at opdatere energimærket og hjælpe med en vedligeholdelsesplan, hvis man ønsker at optimere boligens energiforbrug.

En boligkøber har en lovbestemt fortrydelsesret på 6 hverdage fra sælgers underskrift på købsaftalen. I praksis benyttes fortrydelsesretten ikke, hvis der er normalt advokat- og bankforbehold i købsaftalen. Så bruger man advokat- og bankforbeholdet til at komme ud af handlen, hvis man ikke ønsker at købe alligevel efter underskrift af købsaftalen. Det skyldes, at det koster 1 % af købesummen at benytte den lovbestemte fortrydelsesret, mens det er gratis at benytte advokat- og bankforbeholdet.

En generalforsamling afholdes hvert år i alle ejerforeninger og andelsboligforeninger. Der kan holdes flere generalforsamlinger om året, men mindst én ordinær generalforsamling skal afholdes. Her beslutter ejerne og andelshaverne alle forhold relateret til den pågældende forening. Dagsordenen er fastsat i den konkrete forenings vedtægter. Flertallet bestemmer. I en bolighandel er det meget vigtigt, at alle referater læses grundigt igennem, da der kan stå meget vigtige informationer om ejerforeningen eller andelsboligforeningen, som har direkte betydning for en køber og købers økonomi.

Når du køber en lejlighed, er det normalt ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring, som er baseret på en tilstandsrapport. Det skyldes, at sælger er forpligtet til at fremlægge en tilstands – og elrapport på både lejlighed og hele ejendommen, hvis sælger vil benytte forbrugerbeskyttelsesloven. I stedet er der nogle forsikringsselskaber, som tilbyder en lejlighedsforsikring i købere (kan hedde forskelligt fra selskab til selskab), som dækker eventuel ulovlig el og vvs i lejligheden. Forsikringen er frivillig og supplerer sælgers normale sælgeransvar.

I alle ejerboligkøb er der en række udgifter relateret til ejerskabet og i nogle tilfælde aftalte poster mellem køber og sælger, som skal udlignes mellem parterne. Det kan fx være ejendomsskat, fællesudgifter, udgift til grundejerforening eller forsikringspræmie. Disse poster medtages på en refusionsopgørelse umiddelbart efter overtagelsen og angiver et samlet beløb, som skal refunderes til enten sælger eller køber. Vi sender refusionsopgørelsen til dig efter overtagelsen og medtager de relevante poster efter aftale med mægler. Der bliver tilbageholdt et beløb af købesummen, indtil sælger har betalt sit eventuelle udestående.

En køber kan ikke uden en aftale med sælger kræve andre beløb medtaget på refusionsopgørelsen. Hvis du efter overtagelsen fx opdager, at sælger ikke afleverer boligen i forventet stand og du ønsker at reklamere, kan det ikke medtages på refusionsopgørelsen, men må køres seperat.

I alle ejerboligkøb er der en række udgifter relateret til ejerskabet og i nogle tilfælde aftalte poster mellem køber og sælger, som skal udlignes mellem parterne. Det kan fx være ejendomsskat, fællesudgifter, udgift til grundejerforening eller forsikringspræmie. Disse poster medtages på en refusionsopgørelse umiddelbart efter overtagelsen og angiver et samlet beløb, som skal refunderes til enten sælger eller køber. Vi sender refusionsopgørelsen til dig efter overtagelsen og medtager de relevante poster efter aftale med mægler. Der bliver tilbageholdt et beløb af købesummen, indtil sælger har betalt sit eventuelle udestående.

En køber kan ikke uden en aftale med sælger kræve andre beløb medtaget på refusionsopgørelsen. Hvis du efter overtagelsen fx opdager, at sælger ikke afleverer boligen i forventet stand og du ønsker at reklamere, kan det ikke medtages på refusionsopgørelsen, men må køres seperat.

Alle ejerboliger i Danmark er registreret i et samlet register kaldet “Tingbogen”. Når en ejerbolig bliver solgt, skal der laves en registrering af den nye ejers navn og overtagelsesdato m.v. Ejerskiftet i tingbogen sker via tinglysning af et skøde. Det er en digital ekspedition og et “Skøde” er derfor ikke et egentligt dokument. Du skal som køber underskrive skødet med NemID/MitID. Vi hjælper dig med det praktiske.

Ejerskab, hæftelser og deklarationer på ejerboliger i Danmark er registreret i et samlet register kaldet “Tingbogen”. Ordet “Tinglysning” er et generelt begreb for registreringer i tingbogen. Det kan fx være tinglysning af skødet på din nye bolig eller din banks tinglysning af deres lån. Tinglysning er digitale ekspeditioner, som alle foretages på www.tinglysning.dk

Ved køb af hus eller sommerhus vil sælger ofte fremlægge en tilstandsrapport udarbejdet af en uvildig byggesagkyndig i henhold til den lovbestemte huseftersynsordning. Der fremlægges i så fald også en seperat elrapport. Tilstandsrapporten beskriver de fejl og mangler, som den byggesagkyndige ved en visuel gennemgang af bygninger har konstateret. Du kan som køber benytte rapporten til at vurdere, om der er noget, som skal laves i bygningen efter overtagelsen. De ting, som er nævnt i tilstandsrapporten og elrapporten, skal køber selv udbedre. Ejerskifteforsikringen dækker ikke de ting, som er nævnt i rapporterne. Det er derfor vigtigt for en køber at gennemgå rapporterne grundigt og eventuelt få sin egen byggerådgiver til at prissætte forholdene. Tilstandsrapporten beskriver ikke nødvendigvis alle fejl og mangler og angiver heller ikke udbedringsestimater. Ofte er der tale om stikprøver. Vi anbefaler derfor, at en køber overvejer at genbesigtige bygningerne med sin egen fagmand.